Värdera mera

När du ska låna pengar för att köpa ett hus vill banken ha säkerhet i huset. Det vill de ha för att de ska kunna få tillbaka pengarna om du slutar att betala räntorna. Inget konstigt med det. Men vilket värde har huset som säkerhet? Det konstiga är att banken inte gör en långsiktig värdering av huset. De gör istället en värdering på kort sikt genom att titta på köpeskillingen och eventuellt jämföra den med det allmänna prisläget just nu. Men det är det långsiktiga värdet som är viktigt för kvalitén på bankens säkerhet eftersom säkerheten ska gälla under lång tid. Ändå görs inte någon långsiktig värdering.

Att det inte görs en långsiktigt värdering får två negativa konsekvenser. När säkerheten värderas till ett värde över det långsiktiga värdet finns risk för kreditförluster för banken. Och för samhället har det visat sig att denna brist hos bankerna kan leda till ekonomiska kriser, som påverkar sysselsättning och välstånd för alla.

Den andra negativa konsekvensen inträffar när banken värderar till ett lägre värde än det långsiktiga. Det drabbar främst personer som hamnat i problem med finansieringen av sitt boende på grund av just ekonomiska kriser. Effekten blir att personer ibland kan få svårighet att byta boende fastän de borde ha ekonomiska möjligheter till det.

Problemet kan illustreras med ett exempel. Det långsiktiga värdet på ett hus är 1 000 000 kr, och det köps för just 1 000 000 kr för att nyttjas som gemensamt boende för ett par. Ett lån på 850 000 kr finansierar köpet. En ekonomisk kris inträffar och det kortsiktiga värdet sjunker till 800 000 kr. I samband med detta bestämmer sig paret för att flytta isär och hittar varsin lägenhet billigt för 400 000 kr styck. Båda dessa har det långsiktiga värdet 500 000 kr men har precis som parets nuvarande boende sjunkit i värde på grund av den ekonomiska krisen.

De säljer huset och får 800 000 kr för det. Dessa pengar används till att betala av lånet, men det blir nu 50 000 kr kvar av lånet. Och för att köpa de nya boendena behöver det lånas ytterligare 800 000 kr, totalt 850 000 kr med det som finns kvar i av det gamla lånet. Eftersom banken bara ger lån till 85% av det kortsiktiga värdet på de nya lägenheterna, 800 000 kr, säger den nej. Märk att det inte är bankens bedömning av hur bra individerna kan betala sina räntor som avgör här, utan just det kortsiktiga värdet på lägenheterna som ska köpas. Det långsiktiga värdet på de båda lägenheterna är alltså på totalt 1 000 000 kr och om banken istället hade använt det värdet så hade den kunnat bevilja lånet på 850 000 kr, utifrån kravet på 85% av säkerhetens värde.

Att banken agera på det här viset ställer förstås till det en hel del för paret som vill flytta isär, men inte bara för dem. Även ett annat par som skulle kunna flyttat in i den större lägenheten drabbas, och paret som vill flytta isär drar ner på sin konsumtion för att spara ihop de 170 000 kr som saknas. Och det drabbar ekonomin i stort i form av lägre aktivitet. Bankernas agerande ökar på detta vis den självförstärkande mekanismen i ekonomiska kriser.

Sammanfattningsvis är det två dåliga effekter som uppstår på grund av bankens oförmåga att fastställa och använda det långsiktiga värdet, och en följdeffekt som är nog så allvarlig.

  1. Banken riskerar att övervärdera säkerheten och stå utan långsiktigt stabil säkerhet.
  2. Bankens agerande förhindrar familjers möjligheter att anpassa boende efter livssituation i samband med ekonomisk kris.
  3. Bankers agerande förvärrar ekonomiska kriser, på grund av de kreditförluster de drar på sig som resultat av 1) och den minskade konsumtionen som är resultatet av 2).

Vad som skulle krävas för att bankerna skulle kunna skaffa sig kompetens att göra långsiktigt korrekta värderingar vet förhoppningsvis bankerna bäst själva.

Annonser

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.